C'est une statistique stupéfiante que révèle le Wall Street Journal: aux États-Unis, une maison sur cinq est achetée par quelqu'un qui n'y habitera jamais.
«Aujourd'hui, lorsque vous êtes un jeune couple à la recherche d'une maison, vous vous trouvez en compétition avec un fonds de pension», relate John Burns, du cabinet de conseil en immobilier éponyme. Une tendance qui tire inexorablement les prix vers le haut.
L'hiver dernier, les enchères se sont envolées dans un nouveau lotissement au nord de Houston. Et cela ne concernait pas qu'une seule maison, mais tout le quartier en question, raconte le Wall Street Journal.
Dès la mise en vente, le gratin des investisseurs ont afflué et c'est finalement un fonds de pension, Fundrise LLC, qui a remporté le lot pour 32 millions de dollars (27 millions d'euros).
Une superbe affaire pour le promoteur immobilier D.R. Horton: «Aucune famille n'achète une maison qui nous rapporte une marge brute de 50%», se vante le directeur financier Bill Wheat.
Cet exemple est loin d'être un cas isolé. À Houston (Texas), les investisseurs raflent 24% des achats de maison. C'est peu ou prou les mêmes chiffres dans plusieurs autres villes en expansion comme Miami, Phoenix ou Las Vegas.
Les promoteurs construisent aujourd'hui des maisons explicitement réservées à la location et la pandémie a encore renforcé la concurrence. Les investisseurs généralement engagés dans la location de bureaux se tournent à présent vers le secteur résidentiel, dont la rentabilité s'avère bien plus juteuse.
D'autres gestionnaires de fonds, y compris J.P. Morgan Asset Management et BlackRock, achètent également des maisons à tour de bras, et des start-ups telles que Fundrise et Roofstock, qui s'occupent d'acheter et de gérer les loyers au nom d'investisseurs particuliers, sont également entrés dans la danse.
Ça bulle
«L'offre limitée de logements, les taux bas, un bon rendement et l'institutionnalisation des investisseurs immobiliers ont ouvert la voie à une nouvelle bulle spéculative des prix de l'immobilier», alerte John Burns. Une bulle qui a «encore de la marge pour grossir» mais «gonfle rapidement», met-il en garde.
Selon le cabinet spécialisé, le prix des maisons devrait flamber de 12% cette année, après déjà une hausse de 11% observée en 2020. L'an dernier, le prix médian d'une maison aux États-Unis a passé pour la première fois la barre des 300.000 dollars, rapporte le Wall Street Journal dans un précédent article.
Les grands perdants de ce phénomène sont les primo-accédants, qui n'ont pas les moyens de suivre la valse des prix ou se retrouvent carrément exclus des ventes. «Le marché résidentiel est complètement divisé en deux», déplore Glenn Kelman, le directeur du courtier immobilier Redfin Corp. «D'un coté, des ménages qui ont les plus grandes difficultés d'accès à la propriété, et de l'autre la course folle [des investisseurs] pour acheter des maisons.»
Cette fois-ci au moins, l'éclatement de la bulle ne mettra pas sur le pallier des millions d'Américains comme lors du krach des prêts hypothécaires ayant suivi la crise des subprimes en 2008. Ce sont les retraités des fonds de pension qui risquent de payer les pots cassés.
